[Arrendar] Casas/Apartamentos/Quartos

[Grillo]

Grillo, tenho ideia de estares por dentro do mercado imobiliário, confirmas aquilo que disse acerca da construção? É que pelo menos é a ideia que tenho e tu deves saber ao certo.

Neste momento os únicos financiados a 100% são os de banco. Esses financiamentos a 100% dos construtores que falas derivavam de acordos que os construtores tinham com a banca, mas que também já foram extintos, ainda antes desta última missiva do BdP, foi no princípio do ano, salvo erro.

[Nicólas Gaitán]

Tentando responder a tudo numa só resposta, neste momento, em imóveis de proprietário particular, nenhum dos bancos empresta a 100% do valor de aquisição do imóvel. Até ao início deste mês, caso a avaliação fosse de encontro ao necessário, os bancos emprestariam 80 a 85% do valor dessa avaliação, sendo que alguns bancos, caso a tua taxa de esforço o justificasse, conseguiam esticar essa percentagem um pouco. A partir de segunda, houve uma alteração a nível do BdP que trouxe uma pequena grande alteração a isso, porque para além dessa limitação dos 80 a 85% do valor da avaliação, acrescentaram outra, e nesta não há volta a dar, que indica que os bancos só podem financiar 90% do valor de aquisição do imóvel. Usando números redondos, antes desta alteração, caso o valor de aquisição do imóvel fosse de 80.000€ irias precisar que a avaliação do imóvel fosse de 100.000€ para teres os 80.000. Agora, sabes de partida que só te vão financiar 90% de 80.000€, 72.000€, sendo que o resto terá que ser financiado por ti. (Além disso conta com as despesas do dia da escritura, pagar ao notário/conservatória anda por volta dos 700€ e tens ainda os impostos, os de selo sobre a compra e venda de imóveis (0.8% do valor de aquisição do imóvel ou o Valor Patrimonial Tributário(VPT), o maior dos dois) e sobre o empréstimo (0.6% do valor que irás pedir) e caso o VPT/Valor de Aquisição seja maior que 92.407€, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (uma percentagem do valor maior entre esses dois ao qual se subtrai uma parcela correspondente, podes consultar aqui no 6.2 - · Prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente: http://www.portugalglobal.pt/PT/InvestirPortugal/Sistema%20Fiscal/Paginas/ImpostosTransmissoesOnerosasImoveisIMT.aspx ). Podes eventualmente pedir um crédito pessoal à parte, mas atenção a isso, que te pode levar a taxa de esforço a valor impeditivos.

 

A taxa de esforço não pode passar dos 35%, ou seja todos os vossos encargos não podem passar 35% dos vossos rendimentos mensais. Assumindo que o vosso único encargo seria a prestação da casa, e pegando nos 1300€, a prestação não pode passar os 390€ já com os seguros. Contando que irias pagar isto no prazo máximo de financiamento (agora a 40 anos, também outra das alterações do BdP), fazendo uma simulação aproximada, diria que podes procurar até aos 115.000€, no máximo dos máximos 120.000€.

 

Os imóveis da banca neste momento são neste momento, a única opção que tens onde ainda te emprestam os 100% do valor de aquisição do imóvel, completamente garantidos, caso as tuas condições assim o permitam. Contudo, podes esperar uma de duas opções. Ou são casas onde vais ter que fazer uma quantidade considerável de obras ou vai ser uma casa em excelente condição onde vais ter 40 cães a um osso e onde muito provavelmente terás que fazer uma proposta acima do asking price e meter algumas milhenas do teu bolso para conseguires adquirir uma.

 

Em relação a onde ires primeiro, qualquer uma das opções é válida, a opção mais fácil a meu ver, se te sentires confortável em teres um intermediário nesse processo, é dirigires-te a uma imobiliária com toda a documentação necessária dos dois (CC, Extractos Bancários e Recibos de Vencimento dos últimos 3 meses, Declaração de Vínculo Laboral, Declaração de IRS e a Nota de Liquidação do mesmo) e pedires para te fazerem simulações, por norma, as imobiliárias têm ligações directas a balcões de vários bancos e conseguem-te logo obter simulações e poupam-te o trabalho de estar a ir de banco a banco ver qual é a melhor opção.

 

Alguma coisa que precisares mp :compinchas:

Muito obrigado, tanto ao Pickle como a ti Grillo por toda a explicação e paciência.

 

Deixa-me só avisar-te que tens pm :mrgreen:

[Fajo]

Por acaso é algo que me está a tocar um bocado. Com 32 anos, estou a entrar (já entrei) naquela fase onde é agora ou nunca (começo a ficar velho para empréstimos). Estas situações que o Grillo apontou faz com que isto complique mais um bocado, e aqui na zona também negócios que goste são acima dos 150mil o que é puxado.

[Pickle Rick]

Neste momento os únicos financiados a 100% são os de banco. Esses financiamentos a 100% dos construtores que falas derivavam de acordos que os construtores tinham com a banca, mas que também já foram extintos, ainda antes desta última missiva do BdP, foi no princípio do ano, salvo erro.

 

Não é dos construtores, estou mesmo a falar de construção própria. Eu pedir empréstimo para construir, adjudicando depois a obra a alguém.

Do género, tenho terreno avaliado 40k, projeto da casa é 150k. Eles vão avaliar e avaliam o valor do terreno mais construção, ou seja 190k. 80% desse valor são 152k, o que daria o tal financiamento a 100%.

A outra hipótese é conseguir construir muito abaixo do valor do imóvel avaliado, imaginado, o projeto é avaliado em 150k mas eu consigo construir por 120k, 80% de 150k são 120k, logo seria a 100% também.

A minha pergunta é, para os empréstimos o que conta para os bancos é a avaliação dos imóveis ou isso também mudou agora ?

[Ibrahimovic_9]

Creio que os empréstimos têm em conta o valor que vais gastar em fazer a obra, a parte do terreno não entra. Mas não tenho a certeza.

[Pickle Rick]

Creio que os empréstimos têm em conta o valor que vais gastar em fazer a obra, a parte do terreno não entra. Mas não tenho a certeza.

 

A parte do terreno entra na avaliação, pelo menos foi o que me disseram em Janeiro. A minha dúvida é se a avaliação é orçamento + terreno ou avaliação de imóvel + terreno.

A primeira tranche disponibilizada pelo banco até costuma ser x% do valor do terreno.

[Grillo]

Os financiamentos para essas situações, neste momento, estão a ser feitos a 50% do valor de aquisição do terreno, mais 90% do valor necessário para a construção. Como é que isto funciona, vais submeter os planos de construção (tanto a nível arquitectónicos como a nível de planeamento temporal, porque também o vais ter que cumprir para eles te libertarem as restantes tranches) ao banco e tens um avaliador do banco que te vai avaliar esses planos, não o eventual imóvel já construído, chegará a um valor e depois vão financiar 90% desse valor, libertando por tranches, como disseste, libertam a do terreno numa primeira instância e depois a primeira para início da construção. Antes desta missiva podias ter a construção financiada a 100%, par aquisição dos terrenos é que julgo que não era totalmente garantido.

Editado 6 Julho 2018 por Grillo

[Visitante]

Com estas alterações é provável que o preço das casas baixe então, isto se li bem (li na diagonal) o que vocês escreveram

[Castor]

Duvido. Antes destas alterações os bancos, na sua maioria, já não emprestava mais de 80/85% do valor de aquisição. Dos que consultei só os CTT emprestavam 85%. Os outros se a avaliação fosse muito superior poderiam emprestar mais, mas aí tinha que entrar em negociações com eles.

[Grillo]

Duvido. Antes destas alterações os bancos, na sua maioria, já não emprestava mais de 80/85% do valor de aquisição. Dos que consultei só os CTT emprestavam 85%. Os outros se a avaliação fosse muito superior poderiam emprestar mais, mas aí tinha que entrar em negociações com eles.

Não era o valor de aquisição, era o valor de avaliação. No Barreiro, o mercado que eu conheço bem, haviam muitos casos em que havia financiamento do valor de aquisição a 100%, se a avaliação fosse boa e nos casos em que não era boa, a menos que comprasses um casa completamente fora de preço, havia uma discrepância de no máximo uns 2000€. Agora com esta limitação, para comprares uma casa minimamente decente aqui tens que ir a valores para cima dos 60/70k e tens que ter obrigatoriamente 6/7k à cabeça para avançar, valores que a maioria das pessoas cá em Portugal não tem, e que muita da gente que comprava casa anteriormente tinha.

 

Acredito que os preços baixem ou que esta medida retroceda, não me parece propriamente realista para a nossa realidade, mas a ver vamos.

[noikeee]

Por acaso é algo que me está a tocar um bocado. Com 32 anos, estou a entrar (já entrei) naquela fase onde é agora ou nunca (começo a ficar velho para empréstimos). Estas situações que o Grillo apontou faz com que isto complique mais um bocado, e aqui na zona também negócios que goste são acima dos 150mil o que é puxado.

 

Tal e qual, idade e tudo. Eu sou é mais optimista, não penso que é agora ou nunca. :mrgreen:

[Pickle Rick]

Os financiamentos para essas situações, neste momento, estão a ser feitos a 50% do valor de aquisição do terreno, mais 90% do valor necessário para a construção. Como é que isto funciona, vais submeter os planos de construção (tanto a nível arquitectónicos como a nível de planeamento temporal, porque também o vais ter que cumprir para eles te libertarem as restantes tranches) ao banco e tens um avaliador do banco que te vai avaliar esses planos, não o eventual imóvel já construído, chegará a um valor e depois vão financiar 90% desse valor, libertando por tranches, como disseste, libertam a do terreno numa primeira instância e depois a primeira para início da construção. Antes desta missiva podias ter a construção financiada a 100%, par aquisição dos terrenos é que julgo que não era totalmente garantido.

 

Se eu já tiver o terreno, ele entra na avaliação na mesma certo ? Btw o avaliador dos bancos por norma também precisa dos orçamentos pedidos para poder fazer a avaliação ou não ?

A minha grande dúvida é, se eu já tenho terreno, a avaliação do banco terá também em conta isso ?

Eu sei que o planeamento temporal são 2 anos máximo, podendo depois pedir uma extensão que poderá ser aceite ou não pelo banco.

E quão para cima são feitas as estimativas da construção ? Pergunto isto porque felizmente tenho alguns conhecimentos muito próximos na área da construção que me vão ajudar a construir algo abaixo do preço de mercado.

Ainda noutro dia estava a falar com um deles a dizer que estava a pensar gastar 900€/m2 e ele disse-me que não precisava de gastar tanto e que conseguia fazer por 500€/m2.

Editado 7 Julho 2018 por Pickle Rick

[lordbifana]

alguém consegue ajudar esta pobre rapariga :mrgreen:

 

[Grillo]

Se eu já tiver o terreno, ele entra na avaliação na mesma certo ? Btw o avaliador dos bancos por norma também precisa dos orçamentos pedidos para poder fazer a avaliação ou não ?

A minha grande dúvida é, se eu já tenho terreno, a avaliação do banco terá também em conta isso ?

Eu sei que o planeamento temporal são 2 anos máximo, podendo depois pedir uma extensão que poderá ser aceite ou não pelo banco.

E quão para cima são feitas as estimativas da construção ? Pergunto isto porque felizmente tenho alguns conhecimentos muito próximos na área da construção que me vão ajudar a construir algo abaixo do preço de mercado.

Ainda noutro dia estava a falar com um deles a dizer que estava a pensar gastar 900€/m2 e ele disse-me que não precisava de gastar tanto e que conseguia fazer por 500€/m2.

Se já tens terreno, a avaliação vai só contemplar dos orçamentos pedidos e os planos de construção que tens. Não sei se isso será assim tão linear como dizes, sou te sincero, não é um situação que tenha tanto conhecimento de causa, o que sei é que o banco aquando da libertação de todas as tranches vai ao local, avaliar a construção e verificar o que está a ser feito, tanto no local, como a nível contabilístico e poderá ajustar as tranches através dessas avaliações. Se não recorresses a financiamento bancário, e metesses de parte x€ e gastasses x menos y, conseguias poupar dinheiro, mas o dinheiro que eles te vão emprestar vai sempre ter em conta os custos que estás a ter com as obras, através dessas avaliações que fazem antes de libertar as tranches

[Pickle Rick]

Se já tens terreno, a avaliação vai só contemplar dos orçamentos pedidos e os planos de construção que tens. Não sei se isso será assim tão linear como dizes, sou te sincero, não é um situação que tenha tanto conhecimento de causa, o que sei é que o banco aquando da libertação de todas as tranches vai ao local, avaliar a construção e verificar o que está a ser feito, tanto no local, como a nível contabilístico e poderá ajustar as tranches através dessas avaliações. Se não recorresses a financiamento bancário, e metesses de parte x€ e gastasses x menos y, conseguias poupar dinheiro, mas o dinheiro que eles te vão emprestar vai sempre ter em conta os custos que estás a ter com as obras, através dessas avaliações que fazem antes de libertar as tranches

 

Mas eles pedem faturas ? Por norma não devem pedir certo ? A avaliação é consoante os materiais usados e o estado da obra ?

Esta situação está-me a dar dores de cabeça porque recebo sempre informações contraditórias. De qualquer das formas, tenho de tirar um dia para ir esclarecer as dúvidas ao banco.

Agora o mais lógico seria a avaliação também incidir sobre o terreno, no final do dia a hipoteca será sobre a casa e terreno visto não ser possível hipotecar apenas a casa e parece-me um bocado parvo estarem a avaliar a possível construção e a realizar a hipoteca sobre o imóvel por inteiro com base em apenas uma das vertentes.

Conheço quem diga o que tu dizes, outros dizem que o banco lhes avaliou o possível projeto e o terreno em conjunto, sendo que construiram a casa por menos do que aquilo que o banco lhes deu.

O que já ouvi dizer e é comum a ambas as partes é que o empréstimo a 100% até pode acontecer se tiveres um taxa de esforço mínima e uns fiadores ou garantias bancárias muito boas.

Por exemplo, a minha taxa de esforço (empréstimo com dois titulares) rondará os 6%

Editado 8 Julho 2018 por Pickle Rick

[Grillo]

Mas eles pedem faturas ? Por norma não devem pedir certo ? A avaliação é consoante os materiais usados e o estado da obra ?

Esta situação está-me a dar dores de cabeça porque recebo sempre informações contraditórias. De qualquer das formas, tenho de tirar um dia para ir esclarecer as dúvidas ao banco.

Agora o mais lógico seria a avaliação também incidir sobre o terreno, no final do dia a hipoteca será sobre a casa e terreno visto não ser possível hipotecar apenas a casa e parece-me um bocado parvo estarem a avaliar a possível construção e a realizar a hipoteca sobre o imóvel por inteiro com base em apenas uma das vertentes.

Conheço quem diga o que tu dizes, outros dizem que o banco lhes avaliou o possível projeto e o terreno em conjunto, sendo que construiram a casa por menos do que aquilo que o banco lhes deu.

O que já ouvi dizer e é comum a ambas as partes é que o empréstimo a 100% até pode acontecer se tiveres um taxa de esforço mínima e uns fiadores ou garantias bancárias muito boas.

Por exemplo, a minha taxa de esforço (empréstimo com dois titulares) rondará os 6%

 

Pa, como te disse no anterior, não é propriamente a área que mais conhecimento tenho, do que sei, acredito que peçam facturas, que os bancos não estão a emprestar de todo dinheiro "à toa" (podes ver aqui na página da caixa https://www.caixaimobiliario.pt/credito.jsp "O capital é libertado em função do valor atualizado, da construção ou obras, apurado nas vistorias efetuadas;"). O terreno julgo que não irá contar na avaliação, será é avaliado à parte, pois conta como hipoteca, ao contrário do crédito para habitação, onde ai já é o apartamento/moradia.

 

E agora o empréstimo nunca será a 100%, antes das tais mudanças que te disse sim, até conseguiam esticar, mas agora não têm volta a dar.

 

Como te disse, não trabalho muito esse tipo de financiamento, que o mercado onde trabalho não têm qualquer terreno, ires ao banco é sem dúvida a melhor opção, em qualquer caso, seja directamente ou através de um intermediário.

[Jimpo]

Não sabia onde colocar isto.

 

Mudei-me e estou num apartamento em que tenho uma varanda jeitosa onde estou mesmo ali a imaginar um mini grelhador. A minha dúvida é se compro um a carvão, ou daqueles eléctricos.

 

Que é que utilizam?

 

Sempre fui habituado a grelhador a carvão, mas era mesmo grelhador a sério, não daqueles pequenos portáteis.

Isto está um calor do crl e só apetece é grelhados e uma saladinha de tomate e pimentos

[Mayday]

Tem tecto, a varanda? Se tiver compra um a carvão.

[Jimpo]

Tem tecto, a varanda? Se tiver compra um a carvão.

 

Se encostar à extremidade da varanda não há telhado

Se tiver mais dentro tem telhado.

[Casual 1904]

Tens vizinhos por cima? Atenção que grelhadores a carvão são proibidos, se os teus vizinhos não se importarem podes ter.

 

Eu tenho um a gás na minha casa de férias e tou satisfeito, já tive a carvão mas a gás é mais limpo e mais rápido. O gosto não é assim tão diferente.

[Jimpo]

Por baixo são umas garagens, por cima não tenho. Tenho ao lado mas não têm varanda.

 

Os que vi a gás pareciam grandes de mais, nós somos só 2 e no máximo cozinharei para 4/5

Acho que devo ir pra um eléctrico, não preciso comprar carvão e faz menos lixo

Editado 11 Julho 2018 por Jimpo

[Casual 1904]

Nós somos 3, no máximo 5 com os meus pais. Da minha experiência, quando tinha a carvão um gajo tinha de estar no mínimo 30 minutos, ou 1 hora antes do almoço para acender o carvão e fazer o comer.

 

Com este a gás saímos da praia mais tarde, tipo 12h30 chegamos a casa e à piscina às 12h45 e às 13h00 já tá pronto o grelhador para fazer o comer. Aquilo em 10 minutos está no ponto. O único fumo que faz é da gordura natural da comida e o cheiro é menos intenso.

[Jimpo]

Concordo contigo, o carvão faz perder tempo.

 

Estou só agora indeciso entre eléctrico e gás, porque o gás não me está a parecer que seja prático. Tenho a placa de gás e o gás é canalizado.

 

obrigado casual :compinchas:

[ZeroZeroPeras]

A gás terias de ter sempre uma botija (das pequenas)

[Casual 1904]

Sim, a gás compras uma bilha não é ligado ao gás canalizado. Eu a minha tem mais de um ano e ainda não gastou.

Editado 12 Julho 2018 por Casual 1904