Arquitectura, Urbanismo, Projectos, Transportes, Infraestruturas e Outras Coisas do Género

[challenger]

Citação de Tio Hans, há 2 horas:

Eu acho que já expliquei isto um milhão de vezes, mas explico a milionésima primeira. Existe um enorme desfasamento entre a oferta e a procura de casas.

Há muito mais gente à procura de casa do que casas disponíveis e isso faz subir os preços. Dir-me-ás que há imensas casas disponíveis. É verdade, mas casas em aldeias de Montalegre são absolutamente inúteis quando as pessoas vivem no Porto ou em Lisboa ou em Coimbra. E não as podes transportar de um lado para o outro. São casas, não são bicicletas ou cadeiras.

Quais são as causas deste desequilíbrio?

- Do lado da oferta, temos uma redução significativa neste século na construção e reabilitação de imóveis, muitíssimo agravada com a crise do subprime, troika e por aí fora. Está a recuperar, mas está longe do necessário, não só para suprir as novas necessidades que surgem, mas também os anos passados. Temos também uma tendência histórica das moradias, das vivendas, especialmente nos subúrbios e prédios baixos, e, por fim, a burocracia. Todos nós conhecemos decisões inenarráveis de autarquias, atrasos e coisas afins. Já agora, a falta de habitação pública também contribui imenso.

- Do lado da procura, temos também vários factores decisivos. Começamos com a inclinação do país para o litoral, onde estão os empregos e as oportunidades, concentra cada vez mais pessoas nessa região do país. Eu duvido que as casas nas aldeias de Montalegre estejam tão caras quanto isso. Temos uma alteração no padrão dos agregados familiares, hoje mais pequenos, o que para uma mesma população obriga à existência de mais casas (e não vamos enfiar diferentes famílias na mesma casa à força, ao estilo soviético), tens muitos estrangeiros que vêm para cá viver (e não vamos ser cheganos e correr com eles), tens muitos portugueses que emigram, mas mantêm uma casa em Portugal para vir passar férias, tens as habitações transformadas em hóteis e AL (embora muitas destas estivessem devolutas aquando da transformação), etc.

Por fim, há um outro factor que contribui para o aumento do preço das casas, que é o custo de as construir. Há falta de mão-de-obra, os salários, nomeadamente o mínimo têm subido, o preço dos materiais, também.

Provavelmente esqueci-me de uma série de factores. Mas a única solução é construir casas. Construir, construir, construir. Incentivar a oferta e não a procura (os drs. Costa e Montenegro deviam borrar a cara com estrume). Construir em altura, desenvolver os transportes públicos, desenvolver as áreas juntos aos transportes públicos, que é a origem desta conversa. As imagens abaixo são as estações ferroviárias de Coina, na margem sul do tejo, onde param comboios da Fertagus e Braga, uma das maiores cidades do país, onde param urbanos do Porto e um ou outro alfa, pelo menos. O que é que vez à volta. Campos, terrenos. Porque é que não existe um plano para urbanizar as envolventese enchê-las de casas e escritórios?

Isso são tudo razões, mas continuo a achar que há outro problema que até é mais estrutural (mexe com o nosso sistema de impostos), que é a baixa tributação da propriedade em Portugal. O IMI deveria ser muito mais alto em Portugal (especialmente nas 2as, 3as casas e por aí fora). Se eu tenho uma casa antiga da qual pago umas 50/100€ de IMI não tenho incentivo a tirar rendimento dela (vendê-la ou recuperá-la para arrendar). O mesmo para malta que tem 2as, 3as casas habitáveis e em que não mora ninguém. Se a despesa que têm com a casa são os 100 ou 200€ de IMI que pagam ao final do ano (mais uns Euros para despesas) o incentivo para tirar rendimento será pouco.

Eu falo por experiência própria, tenho uma casa antiga (sem condições de habitabilidade neste momento), pago meia dúzia de trocos de IMI anualmente, qual é o meu incentivo para fazer alguma coisa com aquilo actualmente? Se o IMI fosse superior provavelmente ou venderia a alguém que a fosse recuperar ou recuperaria eu para arrendamento.

Isto teria de fazer parte de um pacote mais amplo em que por exemplo os impostos sobre o trabalho teriam de ter uma redução e o IMI aumentaria no geral e seria reduzido para habitação própria e permanente e para casas com contrato de arrendamento associado (também seria bom para combater os arrendamentos sem contrato) por exemplo.

Mas estamos num país de proprietários, nenhum governo vai propor este tipo de legislação.

[Tio Hans]

Citação de Ghelthon, há 23 minutos:

Plenamente de acordo com tudo. A questão aqui é que para muito do que falas não há uma solução mágica, e as soluções que há precisam de tempo.

Mas há outras coisas com impacto imediato que poderiam ser feitas, especialmente do lado da procura. Alguns exemplos:

• acabar com o financiamento a 100%, que basicamente está a servir para aumentar os preços e a arranjar situações bem complicadas para o futuro de muita gente;
• impedir a compra de imóveis de habitação por parte de estrangeiros - é muito bonito atrair investimento, mas parece-me perverso fazê-lo com um bem essencial que não está ao alcance dos locais;
• taxar habitações além da primeira.
• etc.

E claro que se um Governo PS não o fez, não será a coligação AD/Chega a fazê-lo. Mas que há muito que se pode fazer com efeitos imediatos, isso há. E nem entro nos "comunismos" de limitar preços e rendas.

A solução demora a aparecer, é verdade. Mas o problema não é de hoje, os preços estão a subir de forma galopante há imensos anos. O problema é que nada foi feito que não seja incentivar a procura.

Já agora, como propóes impedir a compra de imóveis por parte de cidadão da UE?

Citação de challenger, há 3 minutos:

Isso são tudo razões, mas continuo a achar que há outro problema que até é mais estrutural (mexe com o nosso sistema de impostos), que é a baixa tributação da propriedade em Portugal. O IMI deveria ser muito mais alto em Portugal (especialmente nas 2as, 3as casas e por aí fora). Se eu tenho uma casa antiga da qual pago umas 50/100€ de IMI não tenho incentivo a tirar rendimento dela (vendê-la ou recuperá-la para arrendar). O mesmo para malta que tem 2as, 3as casas habitáveis e em que não mora ninguém. Se a despesa que têm com a casa são os 100 ou 200€ de IMI que pagam ao final do ano (mais uns Euros para despesas) o incentivo para tirar rendimento será pouco.

Eu falo por experiência própria, tenho uma casa antiga (sem condições de habitabilidade neste momento), pago meia dúzia de trocos de IMI anualmente, qual é o meu incentivo para fazer alguma coisa com aquilo actualmente? Se o IMI fosse superior provavelmente ou venderia a alguém que a fosse recuperar ou recuperaria eu para arrendamento.

Isto teria de fazer parte de um pacote mais amplo em que por exemplo os impostos sobre o trabalho teriam de ter uma redução e o IMI aumentaria no geral e seria reduzido para habitação própria e permanente e para casas com contrato de arrendamento associado (também seria bom para combater os arrendamentos sem contrato) por exemplo.

Mas estamos num país de proprietários, nenhum governo vai propor este tipo de legislação.

As rendas estão altíssimas. Já existem incentivos mais do que suficientes a nível fiscal para senhorios que façam contratos de longa duração. Tens todo o incentivo em fazer alguma coisa com a casa. Se calhar, o incentivo que tu precisas é ter garantias no caso do arrendamento correr mal e não tanto que te punam por teres a casa fechada.

[Quan Chi]

Citação de Ghelthon, há 7 minutos:

• acabar com o financiamento a 100%, que basicamente está a servir para aumentar os preços e a arranjar situações bem complicadas para o futuro de muita gente;

Isto é uma grande parvoíce. Essa foi das poucas medidas boas dos últimos governos. Eu tive que esperar 6 anos para conseguir juntar o dinheiro para a entrada. E agora, 5 anos depois, estou prestes a conseguir pagar o crédito na totalidade. Nos 6 anos que esperei, os preços aumentaram bastante. Se fosse agora, provavelmente o meu ritmo de acumulação de poupança seria inferior ao ritmo de crescimento dos preços das casas, e este efeito faz com que muitos jovens fiquem fora do mercado de compra de imóveis, para sempre. Dando novamente o meu exemplo, gostava de fazer upgrade de T3 para T4 mas rapidamente percebi que já não vou conseguir.

Proteger as "situações complicadas para o futuro" faz-se sobretudo impondo limites rigorosos para a taxa de esforço (que em geral já existem), eventualmente por escalões, ou colocando a data do débito da prestação no dia seguinte ao do recebimento do salário.

Citação de Ghelthon, há 7 minutos:

• impedir a compra de imóveis de habitação por parte de estrangeiros - é muito bonito atrair investimento, mas parece-me perverso fazê-lo com um bem essencial que não está ao alcance dos locais;

Outra parvoíce, e provavelmente inconstitucional.

Citação de Ghelthon, há 7 minutos:

• taxar habitações além da primeira.

Aqui já estamos a falar a mesma língua.

Vivemos num mundo digital, em que entre bases de dados do Estado, EDP e CTT todas as casas, escritórios, garagens e anexos estão mais que mapeados. O primeiro passo (e a solução mais forte) consistiria em identificar todos os proprietários, dar uma data limite para a correção de erros ou omissões nessa identificação, e categorizar essas casas entre ocupadas (habitação permanente), desocupadas (férias e afins) e devolutas. A partir desta base podemos inventar uma série de medidas:

• Taxar de forma diferente cada um dos 3 tipos de 3 casas
• Taxar de forma progressiva (exponencial) as 2ªs, 3ªs, 4ªs, ..., casas
• Leiloar as casas devolutas em que os proprietários sinalizem incapacidade para as recuperar
• O próprio Estado entrar em força no mercado por conta própria, reconvertendo os 34189 edifícios que tem, e colocando-os no mercado de arrendamento a preços razoáveis (facilmente se arranja um algoritmo para calcular renda = custo de reconversão / nº de fogos / meses vida útil prevista até à próxima reabilitação do edifício)
• ...

Provavelmente disse alguns disparates, mas seria por aqui. Só nisto já se iam buscar dezenas de milhar (talvez centenas) de casas para colocar no mercado. E sem construir uma única casa nova.

[Ghelthon]

Citação de Tio Hans, há 17 minutos:

A solução demora a aparecer, é verdade. Mas o problema não é de hoje, os preços estão a subir de forma galopante há imensos anos. O problema é que nada foi feito que não seja incentivar a procura.

Já agora, como propóes impedir a compra de imóveis por parte de cidadão da UE?

Plenamente de acordo com o bold, e é sobretudo esse o meu ponto.

Em relação a cidadãos da UE, segundo sei não é possível fazê-lo de forma assim tão directa pela legislação europeia. Mas seguramente que haverá alguma forma.

Citação de Quan Chi, há 8 minutos:

Isto é uma grande parvoíce. Essa foi das poucas medidas boas dos últimos governos. Eu tive que esperar 6 anos para conseguir juntar o dinheiro para a entrada. E agora, 5 anos depois, estou prestes a conseguir pagar o crédito na totalidade. Nos 6 anos que esperei, os preços aumentaram bastante. Se fosse agora, provavelmente o meu ritmo de acumulação de poupança seria inferior ao ritmo de crescimento dos preços das casas, e este efeito faz com que muitos jovens fiquem fora do mercado de compra de imóveis, para sempre. Dando novamente o meu exemplo, gostava de fazer upgrade de T3 para T4 mas rapidamente percebi que já não vou conseguir.

Proteger as "situações complicadas para o futuro" faz-se sobretudo impondo limites rigorosos para a taxa de esforço (que em geral já existem), eventualmente por escalões, ou colocando a data do débito da prestação no dia seguinte ao do recebimento do salário.

Repara, eu acho que toda a gente deve poder comprar uma casa, especialmente os jovens. Acho é que pode haver outras formas de o fazer, que não "brincar" com o risco de crédito das pessoas. Que eu sei que ainda assim é visto e calculado, embora com o financiamento a 100% haja uma certa artificialização da coisa.

Mas podemos só olhar para a questão pelo impacto no mercado, e esse parece-me claramente nefasto e contraproducente.

Citação de Quan Chi, há 8 minutos:

Outra parvoíce, e provavelmente inconstitucional.

Em termos da UE, talvez. Confesso que não sei se haveria alternativas, por exemplo fiscais.

Citação de Quan Chi, há 8 minutos:

Aqui já estamos a falar a mesma língua.

Vivemos num mundo digital, em que entre bases de dados do Estado, EDP e CTT todas as casas, escritórios, garagens e anexos estão mais que mapeados. O primeiro passo (e a solução mais forte) consistiria em identificar todos os proprietários, dar uma data limite para a correção de erros ou omissões nessa identificação, e categorizar essas casas entre ocupadas (habitação permanente), desocupadas (férias e afins) e devolutas. A partir desta base podemos inventar uma série de medidas:

• Taxar de forma diferente cada um dos 3 tipos de 3 casas
• Taxar de forma progressiva (exponencial) as 2ªs, 3ªs, 4ªs, ..., casas
• Leiloar as casas devolutas em que os proprietários sinalizem incapacidade para as recuperar
• O próprio Estado entrar em força no mercado por conta própria, reconvertendo os 34189 edifícios que tem, e colocando-os no mercado de arrendamento a preços razoáveis (facilmente se arranja um algoritmo para calcular renda = custo de reconversão / nº de fogos / meses vida útil prevista até à próxima reabilitação do edifício)
• ...

Provavelmente disse alguns disparates, mas seria por aqui. Só nisto já se iam buscar dezenas de milhar (talvez centenas) de casas para colocar no mercado. E sem construir uma única casa nova.

Plenamente de acordo, e contra mim falo porque daqui a uns anos reconstruirei uma "casa de férias" (para meu usufruto, não para AL ou para alugar), portanto não é de todo uma questão de "pimenta no cu dos outros". Mas entendo e aceito que essa seja taxada à bruta, porque de facto é um luxo, especialmente no mercado imobiliário actual (não que a localização seja apelativa para ser HPP, mas não acho sequer que isso seja relevante).

Não vou dizer que investir em imobiliário seja algo a proibir, claro. Não faz sentido. Mas, nas condições actuais, acho legítimo que isso seja desencorajado.

Editado Abril 23 por Ghelthon

[Quan Chi]

Citação de Ghelthon, há 4 minutos:

Repara, eu acho que toda a gente deve poder comprar uma casa, especialmente os jovens. Acho é que pode haver outras formas de o fazer, que não "brincar" com o risco de crédito das pessoas. Que eu sei que ainda assim é visto e calculado, embora com o financiamento a 100% haja uma certa artificialização da coisa.

Mas podemos só olhar para a questão pelo impacto no mercado, e esse parece-me claramente nefasto e contraproducente.

Podes detalhar porque consideras o financiamento a 100% "brincar" com o risco de crédito das pessoas e artificializar a coisa?

[Ghelthon]

Citação de Quan Chi, Agora:

Podes detalhar porque consideras o financiamento a 100% "brincar" com o risco de crédito das pessoas e artificializar a coisa?

Pessoas que vão andar a vida inteira a pagar um crédito para o qual já provavelmente têm pouca margem, como aconteceu imenso na geração acima da nossa. O meu pai tem 66 anos e ainda está a pagar a dele, embora a vida não tenha sido propriamente fácil para ele, nem ele tenha qualquer literacia financeira. Mas é um exemplo. Muitas vezes andou com a corda na garganta, algo que me parece que vai acontecer com muita desta malta do financiamento a 100%.

[fornix]

Citação de Tio Hans, há 2 horas:

- Do lado da procura, temos também vários factores decisivos. Começamos com a inclinação do país para o litoral, onde estão os empregos e as oportunidades, concentra cada vez mais pessoas nessa região do país. Eu duvido que as casas nas aldeias de Montalegre estejam tão caras quanto isso. Temos uma alteração no padrão dos agregados familiares, hoje mais pequenos, o que para uma mesma população obriga à existência de mais casas (e não vamos enfiar diferentes famílias na mesma casa à força, ao estilo soviético), tens muitos estrangeiros que vêm para cá viver (e não vamos ser cheganos e correr com eles), tens muitos portugueses que emigram, mas mantêm uma casa em Portugal para vir passar férias, tens as habitações transformadas em hóteis e AL (embora muitas destas estivessem devolutas aquando da transformação), etc.

Por fim, há um outro factor que contribui para o aumento do preço das casas, que é o custo de as construir. Há falta de mão-de-obra, os salários, nomeadamente o mínimo têm subido, o preço dos materiais, também.

Provavelmente esqueci-me de uma série de factores. Mas a única solução é construir casas. Construir, construir, construir. Incentivar a oferta e não a procura (os drs. Costa e Montenegro deviam borrar a cara com estrume). Construir em altura, desenvolver os transportes públicos, desenvolver as áreas juntos aos transportes públicos, que é a origem desta conversa. As imagens abaixo são as estações ferroviárias de Coina, na margem sul do tejo, onde param comboios da Fertagus e Braga, uma das maiores cidades do país, onde param urbanos do Porto e um ou outro alfa, pelo menos. O que é que vez à volta. Campos, terrenos. Porque é que não existe um plano para urbanizar as envolventese enchê-las de casas e escritórios?

Só para desconstruir alguns mitos. Desenganem-se se pensam que as casas nas aldeias e vilas de Trás os Montes são muito mais baratas. A moradia que comprei há uns meses na periferia de Braga, mas ainda dentro cidade, custou-me 360k. Imóveis semelhantes em Vila Pouca de Aguiar rondam os ~300k. Sim, é verdade que se conseguem ainda apartamentos a 150k e casas a 250k, mas por norma são imoveis com 30-40 anos, a necessitarem de renovações de várias dezenas de milhares de €. E depois tens as típicas ruinas e casas rurais com quase 100 anos ao preço da uva mijona.

E deixa estar a estação de Braga sossegada. Aquela m*rda já é um caos urbanístico da maneira que está, quanto mais mexem, pior fica. E também não é muito viável, os terrenos envolventes são muito acidentados.

A mim o que mais me custa é a retórica do construir-se em altura para diminuir custos. Andamos a apostar nos últimos 10 anos nisto, a construir com bloco térmico 20. Se for mal construído, não faz mal, o Etics tapa. Gesso cartonado em tudo o quanto é sitio, pavimentos em vinílico, acabamentos em melamina ou MDF, mobília composta por aglomerados de partículas. Hoje em dia entramos num apartamento e tudo tem aspeto de plástico, materiais fraquíssimos e cataloga-se logo como um "apartamento de luxo" de 350k ou 400k.

[Quan Chi]

Citação de Ghelthon, há 15 minutos:

Pessoas que vão andar a vida inteira a pagar um crédito para o qual já provavelmente têm pouca margem, como aconteceu imenso na geração acima da nossa. O meu pai tem 66 anos e ainda está a pagar a dele, embora a vida não tenha sido propriamente fácil para ele, nem ele tenha qualquer literacia financeira. Mas é um exemplo. Muitas vezes andou com a corda na garganta, algo que me parece que vai acontecer com muita desta malta do financiamento a 100%.

Mas essa margem só depende do "juízo" das pessoas quando decidem se um determinado valor de prestação é razoável ou não face aos seus rendimentos e às restantes despesas. E isso é indiferente face à % de financiamento.

Tanto posso ser obrigado a pagar 20% de entrada mas depois os outros 80% resultarem numa taxa de esforço de 40% porque YOLO, como posso ser conservador e num financiamento a 100% não querer ultrapassar uma taxa de esforço de 25%.

[Ghelthon]

Citação de Quan Chi, Agora:

Mas essa margem só depende do "juízo" das pessoas quando decidem se um determinado valor de prestação é razoável ou não face aos seus rendimentos e às restantes despesas. E isso é indiferente face à % de financiamento.

Tanto posso ser obrigado a pagar 20% de entrada mas depois os outros 80% resultarem numa taxa de esforço de 40% porque YOLO, como posso ser conservador e num financiamento a 100% não querer ultrapassar uma taxa de esforço de 25%.

Naturalmente. Mas o facto é que os 100% de financiamento abrem portas a quem não as tinha.

(E, para ficar claro, eu acho que deviam ter - mas provavelmente haverá outras formas menos "perigosas".)

[depina]

falando no financiamento a 100%:

Banco de Portugal prepara ‘travão’ à garantia pública que permite aos jovens financiarem casa a 100% – ECO

o Álvaro, mesmo antes de entrar, nunca foi grande fã desta medida.

[Quan Chi]

Citação de depina, há 1 hora:

falando no financiamento a 100%:

Banco de Portugal prepara ‘travão’ à garantia pública que permite aos jovens financiarem casa a 100% – ECO

o Álvaro, mesmo antes de entrar, nunca foi grande fã desta medida.

Entre as várias variáveis em cima da mesa, na revisão que o regulador liderado por Álvaro Santos Pereira prepara, está a subida do prémio sobre a “taxa de stress” aplicada pelos bancos na análise dos créditos à habitação a taxa variável e mista, com implicação direta na taxa de esforço das famílias (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI, que consiste na percentagem do rendimento mensal líquido de um agregado familiar é consumido pelo pagamento de prestações de crédito).

 

Faz todo o sentido. Não mexer no financiamento a 100%, focando nos rendimentos vs. prestação, nomeadamente em casos de subida abrupta das taxas de juros.

[Ion Timofte]

Citação de fornix, há 18 horas:

Andamos a apostar nos últimos 10 anos nisto, a construir com bloco térmico 20. Se for mal construído, não faz mal, o Etics tapa. Gesso cartonado em tudo o quanto é sitio, pavimentos em vinílico, acabamentos em melamina ou MDF, mobília composta por aglomerados de partículas. Hoje em dia entramos num apartamento e tudo tem aspeto de plástico, materiais fraquíssimos e cataloga-se logo como um "apartamento de luxo" de 350k ou 400k.

A praga dos ripados e jardins verticais para dizer que a casa tem estilo moderno.

[Ghelthon]

Citação de fornix, há 19 horas:

Andamos a apostar nos últimos 10 anos nisto, a construir com bloco térmico 20. Se for mal construído, não faz mal, o Etics tapa. Gesso cartonado em tudo o quanto é sitio, pavimentos em vinílico, acabamentos em melamina ou MDF, mobília composta por aglomerados de partículas. Hoje em dia entramos num apartamento e tudo tem aspeto de plástico, materiais fraquíssimos e cataloga-se logo como um "apartamento de luxo" de 350k ou 400k.

Talvez assunto para o outro tópico mas, se tiveres dicas relativamente a essas questões, são sempre bem-vindas, especialmente para quem está a construir, ou em vias de.

[Lebohang]

Ligação fluvial entre Seixal e Barreiro começa em Junho

[tozequio]

Porto vai ter uma nova via de cintura externa entre a VCI e a CREP/A41

[Tio Hans]

Citação de tozequio, Em 13/05/2026 at 21:37:

Porto vai ter uma nova via de cintura externa entre a VCI e a CREP/A41

É. Ninguém sabe o que vai ser esta nova via, nem onde vai ser (entre a Crep e a VCI é muito vago), nem quando vai ser, mas o que importa é fazer anúncios.

[Ghelthon]

Another one bites the dust.

[smashing_pumpkin]

Constroi-se uma ponte pedonal por causa do alive e afinal vai estar fechada durante o festival. Muito bom.

[NIkeL]

Citação de smashing_pumpkin , há 3 horas:

Constroi-se uma ponte pedonal por causa do alive e afinal vai estar fechada durante o festival. Muito bom.

Ah que pena, bom, então é demolir, visto que já não vai ter qualquer uso daqui para a frente.

[smashing_pumpkin]

Citação de NIkeL, há 27 minutos:

Ah que pena, bom, então é demolir, visto que já não vai ter qualquer uso daqui para a frente.

Sim, porque o ponto é mesmo esse.

[Ghelthon]

Sendo este um tópico com forte pendor autárquico, proponho o seguinte jogo - quanto terá custado esta brilhante nova imagem do Município de Vila Real? Resposta no spoiler.

Spoiler

 

[kareca]

Nada de por aí além. Para o estado cobra-se sempre um pouco mais do normal.

[migxstoper]

E uma imagem visual não fica por esse logotipo apenas obviamente. 36k é um preço relativamente normal para um trabalho desse género. E ao menos até ficou porreiro.

[Ghelthon]

Não consigo gostar. Para trabalho humano, esperaria bem melhor.

Mas pelo menos não é tão mau quanto o de Chaves:

Aquela "sombra" é inenarrável, mas é giro vê-la até nas toalhas do complexo termal.

Editado Maio 26 por Ghelthon